주택담보대출 LTV, DTI, DSR 이란? 계산법

주택담보대출 LTV, DTI, DSR 이란? 계산법

 

주택담보대출에 대한 용어에 대해서 알아봅니다. 주택담보대출은 LTV, DTI, DSR 이 세 단어만 알면 해결됩니다. 

LTV란? LTV 계산법은?

 

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자예요. 주택담보대출비율, 대부 비율, 융자비율, 저당 비율 등 여러 가지 용어로 부르는데 그냥 LTV라고 부르는 게 서로 알아듣기가 가장 좋답니다. LTV는 용어에서 알 수 있듯이 자산의 담보가치 대비 대출을 얼마나 받을 수 있는지에 대한 규제예요. 사려는 집이 비싸면 비쌀수록 그 담보가치에 비례해서 대출받을 수 있는 양이 늘어나는 개념이랍니다.

 

LTV 계산법 및 2021년 4월 현재 LTV규제 현황

- LTV계산법 :  LTV = 주택담보대출금액/부동산가치
- 투기과열지구 : LTV 40% 적용(9억이하), LTV 20%적용(9억초과), 15억이상은 대출 아예 불가능.
- 조정대상지역 : LTV 50% 적용
- 비규제지역 : LTV 70% 적용
만약 10억짜리 아파트를 구매한다고 가정할게요. 어느 지역에 속해 있는지에 따라 LTV가 달라져서 받을 수 있는 대출금액이 달라진답니다.

 

◆ 투기과열지구

투기과열지구는 9억까지는 LTV가 40%, 9억이 넘어가면 LTV 20%죠? 그럼 9억까지는 40%인 3.6억을 대출받을 수 있고 나머지 1억은 20%만 대출이 나오니 0.2억이 대출이 나오게 됩니다. 
총 대출 가능금액= 9억*0.4+1억*0.2 = 3.6억+0.2억 =3.8억
위 계산에 의해서 투기과열지구에서 10억짜리 집을 사면 3.8억까지 대출을 받을 수 있답니다. 매매가 15억 이상의 집은 대출이 아예 안 나오니 유의하시면 됩니다. 

◆ 조정대상지역
조정대상지역은 LTV가 50%니까 계산이 참 간단해져요. 그냥 10억의 50%까지 대출이 나온다는 말이니 5억까지 대출을 받을 수 있답니다.

총 대출 가능금액 = 10억*0.5 = 5억

◆ 비규제 지역
비규제 지역은 LTV가 70% 적용이죠?
총 대출 가능금액 = 10억*0.7 = 7억

이렇게 LTV가 무엇인지, 그리고 어떻게 계산이 되어 받을 수 있는 대출한도가 정해지는지에 대해 설명드렸어요. 아래에서는 DTI에 대해 알아봅니다. 

DTI란? DTI 계산법은?

DTI는 Debt to Income Ratio의 약자예요. 총부채상환비율, 소득 대비 부채비율이라고 부르는데 그냥 DTI라고 부르시는 게 서로 알아듣기 가장 좋답니다. DTI는 주택담보대출을 받을 때 이 사람의 소득으로 대출을 갚을 수 있는지를 평가해서 빌려주는 개념입니다.

◆ DTI 계산법 및 2021년 4월 현재 DTI 규제 현황

- DTI 계산법 : DTI = 연간 부채상환액/연간 소득액
※ 연간 소득액은 보통 5월 종합소득세 신고하는 소득기준으로 은행에서는 요구함.
- 투기과열지구 : 40%
- 조정대상지역 : 50%
만약 연소득 3천만원인 사람이라면 투기과열지구와 조정대상지역에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 알아볼까요?

◆ 투기과열지구
조정대상지역은 DTI가 40%니까 연소득이 3천만원인 사람은 1년에 1200만원의 원리금을 갚는 조건이 대출한도예요.
한 달에 100만원씩 갚아야겠죠?
요즘 일반적인 주택담보대출 상품 기준으로 얼마까지 대출이 가능한지 살펴볼까요?
금리 3%에 30년 고정식 원리금 균등 상환을 한다고 가정하면 2억 3천만원을 대출받았을 때 매달 97만원의 원리금 상환을 하니까 2억 3천쯤 대출이 가능하다고 계산이 되네요.

◆ 조정대상지역
조정대상지역은 DTI가 50%니까 연소득이 3천만원인 사람은 1년에 1500만원의 원리금을 갚는 조건이 대출한도예요.
한 달에 125만원씩 갚는 조건까지 대출이 가능하겠네요.
위와 동일한 상품으로 금리 3%에 30년 원리금 균등상환을 한다고 가정하면 3억을 대출받았을 때 매달 126만원의 원리금 상환을 하니까 3억원 조금 안되게 대출이 가능하다고 계산이 되네요.

결론적으로 연소득 3천만원인 사람이 투기과열지구에서 주택담보대출을 받는다면 2억 3천만원 정도 받을 수 있고 조정대상지역에서 주택담보대출을 받는다면 3억원정도 대출을 받을 수 있네요.

실제로 대출받을 때는 LTV, DTI, DSR로 계산한 대출금액 중 가장 적은 대출금액만 빌려줍니다. 

DSR이란? DSR 계산법은?

DSR이란 Debt Service Ratio의 약자예요. DSR이 대출규제에서는 가장 강력하게 작용하는 규제랍니다. LTV와 DTI는 부동산을 구매할 때 대출받는 그 개개의 건에 대해서만 규제를 하는 것인데, DSR은 현재 빌리는 사람이 가지고 있는 모든 대출을 고려하여 대출이 얼마나 가능한지를 평가하는 것이기 때문입니다. 

예를 들어 소득이 아예 없어도 LTV 규제에서는 구매하려는 집에 대해서 대출금액이 산정이 되겠죠? 또 DTI도 구매하려는 집에 대해서 소득이 충분하면 대출금액이 그에 맞게 산정이 된답니다. 구매하려는 집에 대해서 얼마나 대출을 받느냐만 보지 현재 이 사람이 신용대출을 얼마 가지고 있고 다른 집에는 주택담보대출이 얼마나 있고 이런 것들을 전혀 안 봅니다. 

하지만 DSR에서는 빌리려는 사람이 가지고 있는 모든 신용대출, 담보대출을 기준으로 대출금액을 산정하게 되기 때문에 가장 강력한 규제라고 말하는 것이랍니다. 

◆ DSR 계산법 : DSR= 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채총액/연간 소득액
※ 연간 소득액은 보통 5월 종합소득세 신고하는 소득기준으로 은행에서는 요구함.
※ DSR 규제 수치는 은행마다 차이가 있고 정책 따라 수시로 바뀌어서 다음 포스팅에서 다룰예정.
만약 DSR이 30%로 규제가 들어간다고 하면 연간 소득액이 1억 인 사람은 1년에 갚아야 하는 모든 종류의 부채총액이 3천만 원을 넘어가서는 안된다는 것을 의미해요. 만약 주택담보대출로 1년에 원리금이 3000만원이 나가고 있다면 다른 집을 구매할 때 대출이 아얘 나오지 않게 되는 것이죠.

여기엔 신용대출도 들어가는데, 만약 신용대출을 1억을 빌렸다고 하면 이것을 10 등분한 1000만원이 1년 동안 갚아야 하는 부채로 계산이 돼요. 따라서 위의 연봉 1억인 사람이 신용 대출 1억에 DSR 30% 규제를 받는다고 한다면 주택이 없더라도 추가로 원리금이 연 2000만원 갚는 수준까지 밖에 대출이 안 나오게 된답니다. 참 강력하죠~?

마지막으로 LTV는 부동산 담보에 대한 대출 가능 금액을 정하는 것이기 때문에 빌리는 사람(차주)의 소득과는 무관하다고 할 수 있고 DTI와 DSR은 빌리는 사람(차주)의 소득과 관련이 있어서 소득이 적으면 적을수록 주택담보대출을 받기 힘들다는 것을 의미해요. 또 DSR 규제를 통해 개개인이 가지고 있는 부채 전부를 평가하여 최대한 대출을 안 해주는 방향으로 가고 있습니다. 주택담보대출은 LTV, DTI, DSR을 다 적용했을 때 가장 적은 금액만 대출이 됩니다. 

 

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